5/1967, de 28.02.1968
Número do Parecer
5/1967, de 28.02.1968
Data de Assinatura
28-02-1968
Tipo de Parecer
Informação-Parecer
Iniciativa
Governo
Entidade
Ministério da Justiça
Relator
GONÇALVES PEREIRA
Descritores
HABITAÇÃO
PREDIO URBANO
RENDA
ARRENDAMENTO URBANO
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
CONGELAMENTO DE RENDA
AVALIAÇÃO FISCAL
COEFICIENTE DE ACTUALIZAÇÃO
PREDIO URBANO
RENDA
ARRENDAMENTO URBANO
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
CONGELAMENTO DE RENDA
AVALIAÇÃO FISCAL
COEFICIENTE DE ACTUALIZAÇÃO
Conclusões
1 - Ha, sem duvida, um grave problema com a estagnação das rendas em Lisboa e Porto;
2 - O problema das rendas, sobretudo em Lisboa, assume uma gravidade que não existe, nem de longe nem de perto, na Provincia. Esse problema não pode ser, de modo algum, resolvido com a simplicidade do projecto de lei apresentado;
3 - Em França, depois de se autorizarem percentagens de aumento ate 1948, resolveu-se ir para um sistema de avaliação caso por caso, fixando-se a renda justa e uma renda efectiva que, sofrendo sucessivos aumentos, devera aproximar-se da renda justa;
4 - Mas a verdade e que, segundo informam autorizados autores, os aumentos tem sido diminutos, em muitos casos apenas compensadores da desvalorização da moeda, continuando os senhorios a queixar-se de que não recebem uma suficiente compensação;
5 - Embora esses aumentos sejam pequenos, o Estado não deixou de auxiliar, com subsidios de alojamento, os inquilinos economicamente mais debeis, atendendo designadamente ao numero de filhos;
6 - Em Espanha o legislador contentou-se em lançar percentagens genericas sobre as rendas actuais, percentagens essas que não podem deixar de ser inferiores a valorização efectiva das rendas;
7 - Para resolver hoje o nosso problema ha que ter em atenção a circunstancia de haverem decorrido 20 anos sobre a Lei n 2030, sendo certo que, então, o legislador, para Lisboa e Porto, apenas autorizou que as rendas atingissem o rendimento da matriz em 1 de Janeiro de 1938;
8 - E, alem disso, não permitiu que os aumentos fossem superiores a 20% da renda actual, fosse qual fosse o tempo necessario para se operar a actualização;
9 - Impoe-se que o legislador, por uma questão de coerencia minima, não adopte hoje soluções mais rigorosas ainda do que as mais rigorosas propostas em 1948 e que, afinal, não vieram a ser seguidas, por se entender que não estavam dentro das possibilidades dos inquilinos;
10- Ora, a Camara Corporativa, embora fosse em 1948 para uma actualização em função da avaliação, e não do simples rendimento inscrito na matriz, permitindo ao senhorio que requeresse a avaliação (o que o Governo e a Assembleia Nacional não permitiram) nunca perfilhou o sistema de exigir ao inquilino mais do que 20 por cento da renda actual;
11- A Lei n 2030, para Lisboa e Porto, tambem não deixou exceder essa percentagem de 20 por cento da renda actual, muito embora o montante a atingir não resultasse, tão pouco, da avaliação, mas sim do rendimento inscrito na matriz em 1938, portanto uma quantia muito inferior a que resultaria da avaliação;
12- Decorrido este longo prazo e atenta a conjuntura economica actual, com as reconhecidas dificuldades dos inquilinos, o legislador tera, antes de mais, de fazer uma opção entre o lançar simples coeficientes de actualização ou autorizar a avaliação.
Juntam-se tres ensaios de solução, somente com o objectivo de melhor apreciação do problema em concreto;
13- O sistema de coeficientes de actualização (1 modalidade do do articulado) constituiria uma simples solução transitoria, mas poderia constituir, no plano de politica legislativa, a solução de momento mais adequada, pois causaria o minimo de perturbação e ja daria, em parte, satisfação aos senhorios;
14- Adoptada essa solução, aguardar-se-ia melhor momento para enfrentar então o problema, de forma a integrar a solução no sistema geral do Pais;
15- A optar-se ja pela avaliação, ha que usar da maior prudencia, dado a enorme diferença entre as rendas congeladas e as rendas livremente fixadas no mercado;
16- Os avaliadores terão a tendencia natural para atribuir as rendas antigas valores influenciados pelas rendas das casas novas;
17- Se a Camara Corporativa ja ponderava em 1947 o grande melindre do problema, sendo necessario dar uma grande margem de tempo para atingir o resultado da avaliação, redobrados cuidados se impõem hoje, como e evidente;
18- Deste modo, uma solução razoavelmente prudente nunca deveria deixar que a renda aumentasse mais do que 30 por cento da renda actual, desinteressando-se, portanto, do tempo que fosse necessario para atingir o resultado da avaliação;
19- Foi este o cuidado que sempre se manifestou na altura da preparação da Lei n 2030 e, tendo-se agravado substancialmente o problema, seria incompreensivel e incoerente que, hoje, tal criterio, fosse abandonado;
20- Nesta orientação, a 2 forma de articulado que se apresenta seria a mais equilibrada, dentro do sistema da avaliação, chamando-se especialmente a atenção para os artigos 6 e 9 tendentes a evitar rendas novas excessivamente altas, pelo menos num periodo transitorio;
21- Assim, a terceira forma de articulado em que se da 8 anos, no maximo, para actualizar a renda dos arrendamentos anteriores a 1942 e 6 anos para os posteriores, ja constitui uma solução demasiado rigorosa que muitos inquilinos dificilmente poderão suportar; essa solução podera gerar complicações sociais e economicas;
22- Efectivamente, ha rendas, anteriores a 1942, que subirão 4, 5 e 6 vezes mais do que o actual montante;
23- E se as avaliações forem feitas sem um criterio moderado - o que pode muito bem acontecer - a perturbação sera muito grande;
24- Recorde-se que a Camara Corporativa em 1950 chegou a propor limites a avaliação, atraves de factores a multiplicar pela renda actual e, se esse criterio e de aplicação dificil, a verdade e e que não deixa de revelar as perturbações que então se fizeram sentir (pags 158 e seguintes do Boletim n 167);
25- Assim, caso o legislador entenda não dever ir para uma solução transitoria do tipo da que se apresenta na 1 forma do articulado, afigura-se-me que, com um minimo de prudencia, nunca deveria ir alem da 2 forma do articulado, pois a 3 forma ja por si demasiado violenta, pelos perigos que representa, colocaria ainda o legislador numa posição incoerente, dado o agravamento da situação verificado desde 1948;
26- As conclusões anteriores são, ja por si, mais do que suficientes para se ver como e inaceitavel o projecto apresentado pelo Senhor Deputado Borges de Araujo;
27- Tal projecto esta estruturado como se, praticamente, não houvesse um gravissimo problema de inquilinato em Lisboa e Porto, sobretudo em Lisboa;
28- O montante da avaliação seria atingido em seis semestres, como procedeu a Lei n 2030 para a Provincia;
29- Mas e sabido que não existia em 1948 qualquer problema na Provincia que, de longe ou de perto, se assemelhasse ao de Lisboa;
30- E hoje - insiste-se - o problema de Lisboa tornou-se extremamente grave, dado o decurso de 20 anos com a estagnação total das rendas;
31- Não obstante este agravamento da situação, pretende-se onerar a renda em cada semestre com o sexto do aumento, abandonando-se o prudente criterio de não exigir em Lisboa mais do que uma percentagem de renda actual;
32- Assim, se uma renda de 300$00 subir para 1500$00, pelo projecto do Senhor Deputado, a diferença de 1200$00 tem de ser reposta em 6 semestres, subindo 200$00 em cada semestre, em vez de 90$00, se apenas se impusesse o aumento de 30 por cento da renda actual (30% de 300$00);
33- Insiste-se, pois, em que se apresenta uma solução muito mais onerosa do que a que foi proposta para resolver o problema em 1948 e que não foi finalmente aceite por se ter adoptado outra ainda mais suave;
34- O projecto parte do principio de que os inquilinos acomodaram o seu teor de vida, nos ultimos 20 anos, ao futuro aumento da renda, quando sucede precisamente o contrario: os inquilinos terão, hoje, muito maior dificuldade em suportar o aumento, alem do mais, porque as rendas acusam a forte desactualização dos ultimos 20 anos;
35- O projecto não teve qualquer comtemplação seria com a grande divergencia existente entre as rendas antigas e as do mercado livre, divergencia essa que torna altamente perigosa uma livre avaliação;
36- Ao resolver-se este problema, não pode tambem esquecer-se que uma boa parte dos proprietarios adquiriram os predios por um preço muito inferior ao que teriam se as rendas não estivessem sujeitas as limitações legais, pelo que o capital investido, nesses casos, não aufere o rendimento baixo que, a primeira vista, poderia parecer;
37- Alem do exposto, o projecto iria para uma avalição puramente fiscal, - comissões previstas nos artigos 131 e seguintes do Codigo da Contribuição Predial - parecendo que a solução seria mais equilibrada utilizando as comissões de avaliação criadas pela Lei n 2030 e pelo Decreto n 37021;
38- Em suma, a ser aceite tal projecto, o legislador procederia quase como se não houvesse o gravissimo problema do inquilinato em Lisboa, como hoje efectivamente existe, com aspectos muito mais sombrios do que em 1948;
39- Se o legislador foi prudente em 1948, ao ponto de afastar o regime da avaliação, em Lisboa e Porto, tem hoje razões muito mais fortes para buscar uma solução moderada;
40- O projecto coloca-se numa posição extremista, absolutamente inaceitavel.
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2 - O problema das rendas, sobretudo em Lisboa, assume uma gravidade que não existe, nem de longe nem de perto, na Provincia. Esse problema não pode ser, de modo algum, resolvido com a simplicidade do projecto de lei apresentado;
3 - Em França, depois de se autorizarem percentagens de aumento ate 1948, resolveu-se ir para um sistema de avaliação caso por caso, fixando-se a renda justa e uma renda efectiva que, sofrendo sucessivos aumentos, devera aproximar-se da renda justa;
4 - Mas a verdade e que, segundo informam autorizados autores, os aumentos tem sido diminutos, em muitos casos apenas compensadores da desvalorização da moeda, continuando os senhorios a queixar-se de que não recebem uma suficiente compensação;
5 - Embora esses aumentos sejam pequenos, o Estado não deixou de auxiliar, com subsidios de alojamento, os inquilinos economicamente mais debeis, atendendo designadamente ao numero de filhos;
6 - Em Espanha o legislador contentou-se em lançar percentagens genericas sobre as rendas actuais, percentagens essas que não podem deixar de ser inferiores a valorização efectiva das rendas;
7 - Para resolver hoje o nosso problema ha que ter em atenção a circunstancia de haverem decorrido 20 anos sobre a Lei n 2030, sendo certo que, então, o legislador, para Lisboa e Porto, apenas autorizou que as rendas atingissem o rendimento da matriz em 1 de Janeiro de 1938;
8 - E, alem disso, não permitiu que os aumentos fossem superiores a 20% da renda actual, fosse qual fosse o tempo necessario para se operar a actualização;
9 - Impoe-se que o legislador, por uma questão de coerencia minima, não adopte hoje soluções mais rigorosas ainda do que as mais rigorosas propostas em 1948 e que, afinal, não vieram a ser seguidas, por se entender que não estavam dentro das possibilidades dos inquilinos;
10- Ora, a Camara Corporativa, embora fosse em 1948 para uma actualização em função da avaliação, e não do simples rendimento inscrito na matriz, permitindo ao senhorio que requeresse a avaliação (o que o Governo e a Assembleia Nacional não permitiram) nunca perfilhou o sistema de exigir ao inquilino mais do que 20 por cento da renda actual;
11- A Lei n 2030, para Lisboa e Porto, tambem não deixou exceder essa percentagem de 20 por cento da renda actual, muito embora o montante a atingir não resultasse, tão pouco, da avaliação, mas sim do rendimento inscrito na matriz em 1938, portanto uma quantia muito inferior a que resultaria da avaliação;
12- Decorrido este longo prazo e atenta a conjuntura economica actual, com as reconhecidas dificuldades dos inquilinos, o legislador tera, antes de mais, de fazer uma opção entre o lançar simples coeficientes de actualização ou autorizar a avaliação.
Juntam-se tres ensaios de solução, somente com o objectivo de melhor apreciação do problema em concreto;
13- O sistema de coeficientes de actualização (1 modalidade do do articulado) constituiria uma simples solução transitoria, mas poderia constituir, no plano de politica legislativa, a solução de momento mais adequada, pois causaria o minimo de perturbação e ja daria, em parte, satisfação aos senhorios;
14- Adoptada essa solução, aguardar-se-ia melhor momento para enfrentar então o problema, de forma a integrar a solução no sistema geral do Pais;
15- A optar-se ja pela avaliação, ha que usar da maior prudencia, dado a enorme diferença entre as rendas congeladas e as rendas livremente fixadas no mercado;
16- Os avaliadores terão a tendencia natural para atribuir as rendas antigas valores influenciados pelas rendas das casas novas;
17- Se a Camara Corporativa ja ponderava em 1947 o grande melindre do problema, sendo necessario dar uma grande margem de tempo para atingir o resultado da avaliação, redobrados cuidados se impõem hoje, como e evidente;
18- Deste modo, uma solução razoavelmente prudente nunca deveria deixar que a renda aumentasse mais do que 30 por cento da renda actual, desinteressando-se, portanto, do tempo que fosse necessario para atingir o resultado da avaliação;
19- Foi este o cuidado que sempre se manifestou na altura da preparação da Lei n 2030 e, tendo-se agravado substancialmente o problema, seria incompreensivel e incoerente que, hoje, tal criterio, fosse abandonado;
20- Nesta orientação, a 2 forma de articulado que se apresenta seria a mais equilibrada, dentro do sistema da avaliação, chamando-se especialmente a atenção para os artigos 6 e 9 tendentes a evitar rendas novas excessivamente altas, pelo menos num periodo transitorio;
21- Assim, a terceira forma de articulado em que se da 8 anos, no maximo, para actualizar a renda dos arrendamentos anteriores a 1942 e 6 anos para os posteriores, ja constitui uma solução demasiado rigorosa que muitos inquilinos dificilmente poderão suportar; essa solução podera gerar complicações sociais e economicas;
22- Efectivamente, ha rendas, anteriores a 1942, que subirão 4, 5 e 6 vezes mais do que o actual montante;
23- E se as avaliações forem feitas sem um criterio moderado - o que pode muito bem acontecer - a perturbação sera muito grande;
24- Recorde-se que a Camara Corporativa em 1950 chegou a propor limites a avaliação, atraves de factores a multiplicar pela renda actual e, se esse criterio e de aplicação dificil, a verdade e e que não deixa de revelar as perturbações que então se fizeram sentir (pags 158 e seguintes do Boletim n 167);
25- Assim, caso o legislador entenda não dever ir para uma solução transitoria do tipo da que se apresenta na 1 forma do articulado, afigura-se-me que, com um minimo de prudencia, nunca deveria ir alem da 2 forma do articulado, pois a 3 forma ja por si demasiado violenta, pelos perigos que representa, colocaria ainda o legislador numa posição incoerente, dado o agravamento da situação verificado desde 1948;
26- As conclusões anteriores são, ja por si, mais do que suficientes para se ver como e inaceitavel o projecto apresentado pelo Senhor Deputado Borges de Araujo;
27- Tal projecto esta estruturado como se, praticamente, não houvesse um gravissimo problema de inquilinato em Lisboa e Porto, sobretudo em Lisboa;
28- O montante da avaliação seria atingido em seis semestres, como procedeu a Lei n 2030 para a Provincia;
29- Mas e sabido que não existia em 1948 qualquer problema na Provincia que, de longe ou de perto, se assemelhasse ao de Lisboa;
30- E hoje - insiste-se - o problema de Lisboa tornou-se extremamente grave, dado o decurso de 20 anos com a estagnação total das rendas;
31- Não obstante este agravamento da situação, pretende-se onerar a renda em cada semestre com o sexto do aumento, abandonando-se o prudente criterio de não exigir em Lisboa mais do que uma percentagem de renda actual;
32- Assim, se uma renda de 300$00 subir para 1500$00, pelo projecto do Senhor Deputado, a diferença de 1200$00 tem de ser reposta em 6 semestres, subindo 200$00 em cada semestre, em vez de 90$00, se apenas se impusesse o aumento de 30 por cento da renda actual (30% de 300$00);
33- Insiste-se, pois, em que se apresenta uma solução muito mais onerosa do que a que foi proposta para resolver o problema em 1948 e que não foi finalmente aceite por se ter adoptado outra ainda mais suave;
34- O projecto parte do principio de que os inquilinos acomodaram o seu teor de vida, nos ultimos 20 anos, ao futuro aumento da renda, quando sucede precisamente o contrario: os inquilinos terão, hoje, muito maior dificuldade em suportar o aumento, alem do mais, porque as rendas acusam a forte desactualização dos ultimos 20 anos;
35- O projecto não teve qualquer comtemplação seria com a grande divergencia existente entre as rendas antigas e as do mercado livre, divergencia essa que torna altamente perigosa uma livre avaliação;
36- Ao resolver-se este problema, não pode tambem esquecer-se que uma boa parte dos proprietarios adquiriram os predios por um preço muito inferior ao que teriam se as rendas não estivessem sujeitas as limitações legais, pelo que o capital investido, nesses casos, não aufere o rendimento baixo que, a primeira vista, poderia parecer;
37- Alem do exposto, o projecto iria para uma avalição puramente fiscal, - comissões previstas nos artigos 131 e seguintes do Codigo da Contribuição Predial - parecendo que a solução seria mais equilibrada utilizando as comissões de avaliação criadas pela Lei n 2030 e pelo Decreto n 37021;
38- Em suma, a ser aceite tal projecto, o legislador procederia quase como se não houvesse o gravissimo problema do inquilinato em Lisboa, como hoje efectivamente existe, com aspectos muito mais sombrios do que em 1948;
39- Se o legislador foi prudente em 1948, ao ponto de afastar o regime da avaliação, em Lisboa e Porto, tem hoje razões muito mais fortes para buscar uma solução moderada;
40- O projecto coloca-se numa posição extremista, absolutamente inaceitavel.
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Legislação
L 2030 DE 1948/06/22 ART47 ART48 ART50 ART51 ART57.
CCIV66 ART551 ART1104 ART1105.
D 37021 DE 1948/08/21 ART9.
CCP63 ART131.
PPL DE 1948/02/04.
P CCOR DE 1947/02/05
CCIV66 ART551 ART1104 ART1105.
D 37021 DE 1948/08/21 ART9.
CCP63 ART131.
PPL DE 1948/02/04.
P CCOR DE 1947/02/05
Referências Complementares
DIR CIV * DIR OBG * CONTRATOS.*****
L FR DE 1948/09/01.
L FR DE 1948/09/01.